4000点的房市要不要入场？

投资赚钱很难吗？很难。不是股市套牢了，就是P2P跑路了；不是基金亏了，就是买的保险不顶用了。

实现财富自由很难吗？很难。辛苦经营实业，不如炒股暴富；货币泛滥成灾，房价一飞冲天。

真是如此吗？对于你的机会，又在哪里呢？

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资产荒下，房价却在飞涨；感觉泡沫越吹越大，限购政策频频出台，这4000点的房市，还能不能进？

豪bility主播：徐洁

今天和大家谈谈“房事”。这根本是绕不开的话题，不单单是因为最近全国一二线城市的房价暴涨，很多朋友都在内心挣扎：4000点房市到底要不要入场？更重要的是，从资产配置的角度看，房产占您的资产比例实在太高了，其中涉及到揪心的调仓策略，痛苦的杠杆过程，个中况味只有自己才懂。

过去15年里，我们老百姓转了一圈发现，没有哪个理财工具，能够替代房产投资。基础资产看得懂，一一对应；能借用杠杆，套取高收益；还能自住，或者出租换取现金流。除去个别情况，大数来看，跌幅都是有限的。这样的投资品，只能说——真是太棒了。留下那些提前离场的人痛悔，感叹离场太早，赚得太少。

但是今天的房市和过往十余年的情况不尽相同。今天我们谈谈以下4个话题：

那是2011年，万科发行了一款固定收益的产品，两年半期限，年化收益13.5%。不要说利率下行的今天，即使是当年，这也是一个让人心动的收益率。

所以，我的大学老师看到这款产品以后就问我：小徐，我现在把上海的外环公寓卖掉，套现300万元。用这个作为本金去买这个产品。我自己就去租房住，上海的租金回报率常年维持在2%左右，那我就可以赚这个十个点的利差，这样可以替代一份收入，我也财务自由了。

我当时听了，就和我的老师说：

如果你要这么做，你就要考虑两个风险点：

第一，现在这款产品的收益率的确不错，但是整体利率是下行的，显然这样的收益率不可持续； 

第二，如果为了买这款产品，卖掉了手里唯一的房产；两年以后，你是否还打算再买回来？根据历史经验，你很难再用原价把房子买回来。而且，上海这个区域是不降价的，通常以时间换空间。什么意思？就是5年之内，必有一次大涨，一次可能就跳涨30%以上。其中，刚性需求中最迫切的那部分就会被集中释放出来。

哪些属于刚性需求？

第一，  学区房；

第二，  因家庭人口增多，比如生二胎，要换房；

第三，  改善生活品质，消费升级。

当老百姓憋了一段时间，实在憋不住了，需求就会井喷，大家一起买，就有连带效应；势头起来了，剩余观望的人就会恐慌了，接着大涨20%以上。一旦房价过热，国家就会出政策打压高位房价。历史上一直这样周而复始。

眼下上海的房价这么高，会跌吗？

历史上每次出调控政策，大家就会预期房价可能要降。我曾在满堂红上海置业有限公司担任副总，这家公司目前已被链家收购。记得2010年，《上海时报》的记者来采访我，问我这个问题，我当时记得很清楚，而且我今天依然这么回答：房价会不会降，关键要看区域，围绕三个重要指标：品牌小区、自住率高、周边供应量。

第一，自住率达到90%的品牌小区。

第二，周边可替代房源非常少。这就是由供需决定的，供需严重不平衡。但是，你看这些区域，比如松江、嘉定、花桥，周边有大量新房供应，小区空置率很高，那能够降价的就是这些区域。这类房子如果是急卖，那就没有办法，只能降价。但是，中环和内环，供应量是有限的，没有可替代的。

以前有人问我，上海的房价能降到多少？我说，很难降到10%以下。为什么呢？因为还不到10%的降价，就会有人出来接盘。这就是整体的流动性。

全球房产史的降价规律：要么降价5-10%，不会超过15%，接着就止稳了；要么降价40-50%，断崖式下跌。确实吊诡——没有中间状态。就这两种下跌方式。为什么呢？因为一旦形成降价趋势，消费者的心态就是“买涨不买跌”，停止交易。所以，在相当短的时间内，就一直降价。如同没有跌停板的股市，惨遭腰斩。出最低价格的人就会成交。

所以，回到我大学老师的案例。我当年就和她说，你两年的利差总和都无不弥补一年内一次报复性上涨30%带来的损失。现在再来看看这套房产的价值已经达到了600-700万，5年接近翻倍。我想这样活生生的案例不止一个。说不定就发生在你身上。

就拿我自己举例。2009年我买了一套投资性房产，70万入手；2015年的时候，我想卖掉，140万喊价，但是卖不掉。卖不掉我就不卖了，然后装修了一下，今年回去再看变210万。虽然没有套现，但是看到账面浮盈，还是挺开心。上海人民的普遍心态就是又开心又焦虑。

就我的观察，上海区域的房价主要是由居民【改善型住房的迭代而推动的击鼓传花】。

这个节骨点，要不要买房？

这个问题几乎每天都有人问我一遍。我的回答是：这是不是你一定要买的房子？如果是你的自住需求，是刚性的，那你什么时候都要买。

只是，你得量力而为地买，或者说你用多大的杠杆。

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徐洁：喜马拉雅FM《诺亚财富学堂：豪bility》主播；现担任诺亚财富资深理财师，管理资产规模累计超过10亿元；曾担任满堂红上海置业有限公司担任副总（现已被链家收购）

熊靖宇：现担任诺亚财富海外配置团队总监，中欧金融MBA；曾担任富邦证券协理VP、全球人寿金融讲师；第一本著作《金融核災》2011年9月在台湾出版发行，当年成为台湾财经类图书畅销书籍。

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