现在换房该先买还是先卖？一步走错损失百万（教你避坑）

玛丽 | 作者

在一线城市房产流通速度最快的深圳，站在楼市跑道内外的买房客们都时刻在关注市场动态。甚至，一些刚上车没多久的刚需，又开始“谋划”换房大计。

曾先生，是最近的换房客之一。2014年，他在坂田万科公园里买了一套88平三室新房，总价190万左右，现在这套房产同户型二手房挂牌最低价格约380万。曾先生打算用赚来的房价差，换套中心区的房子。那是该先买还是先卖？曾先生纠结无果，咨询了身边朋友。

有人建议，要先买房，把房卖了一时半会找到不到合适的房子买会很麻烦，而且房价万一涨了，卖了之后买不起就亏大了。有人却说，要先卖房，不卖先买要用7成首付，况且市场不稳定，万一坂田这套近期难出手，看好了房也没钱买。

关于换房，是先买还是先卖的问题，似乎是个死循环，选择哪一种都各有利弊。只有买与卖的时机无缝衔接，才可能万无一失，但这种概率又往往微乎其微。

“深圳的换房客，如果选择先买再卖，首先应该具备二套房70%首付的支付能力。以目前市场中位数的成交总价400万-500万的区间来说，二套房的首付约280万，如果加上其他税费，则需要支付300万左右的首付。”深圳房地产中介行业协会总监徐枫，在3月10日做客新浪乐居直播间中表示，资金配置是决定换房买卖顺序的关键因素。

“先买后卖，买二套时需缴7成首付；而先卖后买时，只需5成首付。先买后卖的劣势是，占用名额、占用资金、贷款成本更高。”深圳中原研究中心经理王飞持同样的看法。

而在实际生活中，一些有换房准备的客群，遇到最大的困扰却不是资金，并非他们都具备高昂的首付支付能力。对于非投资的普通购房来说，在资金有限的情况下，既然铁了心要换房，一般是有购房资格或另有他法。

如上文的曾先生，他换房再买时，准备写自己未婚妻的名字，两人未领结婚证，女方仍有3成首付的购房资格。在龙华购置一套小公寓的杨先生，公寓换住宅，他还可以享3成首付的优惠，所以准备换大房。还有刚生二胎的余女士，计划卖掉在保税区的小户型，在临深片区买套大三房。临深不限购，她更不受7成首付所困。

那么，在资金充足或另有3成首付购房名额之时，究竟是先买还是先卖？除了资金，换房买卖的顺序还有市场淡热之分。

《 换房客该先“卖”还是先“买”？一步走错损失80万》，近期比较受关注的这篇文章中提到的叶女士，就是在市场火热时换房，先卖掉自己的房子后房价上涨，再买房的成本提高，算下来损失近80万元。

针对如叶女士一类的案例，深圳资深中介人士建议，业主换房应该认真了解当下的市场行情。在市场热时，先卖出房屋，很可能让自己买入的机会“踏空”，除非有绝对的把握是在高点卖出，然后低点买入。否则，在货源偏少、价格坚挺的市场行情下，一出一进，分分钟损失过百万也不足为奇。

龙华业主胡先生就曾因换房吃过亏。2015年初，他想把自己金碧世家43平米的房子，在同小区换套大的。经过中介推荐，他把自己房子以120万卖掉，准备买另一栋楼上的78平米的房子，当时挂牌为210万。却不料卖房很快，选房波折，这中间一耽误就几个月。

之后赶上房价大涨，胡先生看中的户型涨到了近乎280万，因为急需房子住，他便忍痛跺脚买了。多出了70万买大房，加上自己房子卖亏的钱，胡先生这一折腾损失了将近一百万。

“在房价上涨周期里，先卖房再买房，可能遇到的困境是房子没了，手头上的钱也不够支付下一套房，这种情况很常见。很多换房客，把手头的第一套卖了，准备出手第二套，但第二套的房子业主又调价了，超过了买家原先的预算，只能再找其他房源。”徐枫如是分析。因此，在市场热的周期换房，适合先买再卖。

作为换房客，先买心目中的房子再卖掉手头的旧房子，可以择机而动，在相对高价时再出手卖掉。但同时，如果遇上市场冷清，看好了房原先那套卖不掉，不仅资金压力大，购房资格容易受限，还可能导致违约。

“如果不卖掉布吉的房子，看中的福田房子根本无力购买。”刘先生说，必须先卖掉布吉的房子才敢出手买。除了首付资金问题，还因为他朋友换房先买再卖，赔偿了10万元的违约金。

去年11月份，刘先生朋友与卖家签订了《买卖合同》约定12月10日前完成交易过户手续。没有想到，他未能在12月10日前将自己房子出售，没有了购房资格，只能提出解除买卖关系，最终赔偿了违约金10万元。

先买房可以选择到较为满足需求的户型，但要承担一定风险，如果首付资金不充足需卖房款补充的话，无法保证原有房屋卖出及收款时间，有可能导致新购房屋的违约行为。即使能够快速出手，也很难以理想价位成交，多数需要作出一定让步。

对此，美联物业全国研究中心经理张添鸣建议，市场冷淡更倾向于先卖后买，市场热度高的时候先买后卖。简单来说，市场冷淡先卖了，手里有钱不愁买不到；市场热的时候即便贷款成本会高一些，但这点成本对比短期内的升值来说可以忽略。