揭秘福田最大旧改片区：竟还有4字头的房子

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大金沙片区目前暂无在售新盘，唯一的待售新盘绿景红树湾壹号预计4、5月份入市。片区内交易活跃的二手房源大约在200-300套，成交活跃的总价区间在100-200万的小户型。

据Q房网一线监控，年后至今1个月，大金沙片区二手房成交量约50套左右，其中上沙、下沙约30套左右，以小户型居多，集中在花样年花好园、京基滨河时代公寓。

一般有盘源放出后，15天到1个月左右的时间可以售出。以花样年花好园为例，月均放盘量约20-30套左右，成交10-15套。目前片区成交价格比较平均，一旦有放盘价格明显低于市场价的房源出现，基本“秒没”。

目前片区内商品房比例住宅占90%，公寓10%，去年新政以后，由于公寓没有名额限制，这几个月最受追捧。据楼校长一线了解，京基滨河时代的公寓是片区内最受购房者关注的房源。

1. 片区内旧改统一规划，被划分为15个城市更新单元，目前有京基、中洲、金地、绿景四大开发商进驻，规划为产城融合片区，远期将实现整个片区的整体重建。

2. 自住客多，投资客少，大部分小区楼龄在2005、2006年左右，社区成熟度都比较高，经历了几轮市场转换后，价格也逐渐趋于稳定。

3. 靠近中心区与车公庙地区，距离商务区比较近，属于生活居住性的配套区，置业者在此买房自住，上下班比较方便。

4. 对外交通便利，滨河大道，福荣路、福强路、沙嘴路、新洲路连通中心区、福田南、车公庙、南山等核心区域。

5. 福田唯一的海景片区，片区内商品房高楼层基本都能看海，红树林湿地景观资源丰富。

1. 整个片区的农民房较多，租客多，居住环境相对比较狭窄、杂乱，人群也比较复杂，上下沙和沙嘴沙尾的城中村几乎包括了整个片区，城市更新在过去进展也较为缓慢，商品房周边基本被城中村所围绕。

2. 片区靠近福田中心区，又是人口密集的区域，以城中村和工业区为主，内部道路规划比较复杂，地面交通情况比较拥堵，福强路上的几个公交站台人满为患，停车场也相对比较难找。

3. 目前的商业配套相对还是比较少，主要集中在下沙地铁口的KK ONE、岁宝百货。不过未来中洲商业综合体、金地旧改、绿景佐阾的商业体量，会覆盖上沙、下沙、沙嘴、沙尾。

4. 片区内没有名校，在此置业的购房者也很少考虑学区房的问题。片区内的上沙小学、下沙小学，在教育领域没有特别突出的成绩，相对比较普通。

5. 片区内小户型房源比较少，大多房源户型在两房及以上，很多对小户型房源有购置需求的购房者，会外溢至附近的石厦、新洲片区。

近期成交最低价格：花样年花好园31㎡单间，总价约170万，单价约5.4万/㎡

近期成交最高价格：京基滨河时代185㎡6房住宅，总价约1470万，单价约7.9万/㎡

片区内二手房交易价格比较平均，近期内没有出现较大波动，片区活跃成交房源价格水平在6字头上下浮动，同小区同户型成交价格基本持平，维持市场水准。单间户型市场价约在170-180万元，一房一厅户型市场价约200多万元。

目前放盘价格较高的小区为京基滨河时代，由于是2014年的小区，楼龄很新，位置很好，个别房源放盘价高达10-13万/㎡，其次万科金域蓝湾7万/㎡左右，碧海红树园6.5万/㎡左右，金海湾花园6-6.5万/㎡。

目前放盘价格较低的小区有红树家邻、金地花园，由于社区小，楼龄老，位置差，放盘平均价格在4-5.5万/㎡。此外，围绕福田区体育公园的椰树家园、荔树人家，由于位置相对孤立，放盘价格也仅为5万/㎡出头。

自住购房者大部分在车公庙或中心区上班，首次置业需求约占40%，有60%的为改善性需求，会考虑片区内两房及以上户型的小区，多为30-45岁左右，婚后有孩子的家庭，金融行业居多，花样年花好园两房、万科金域蓝湾两房及以上、金海湾花园两房及以上户型更受此类群体的青睐。

也有部分业主来来自南山，由于衔接滨海大道，可以很方便前往科技园、后海，并有海景资源，吸引了一波高净值购房者。

片区内租盘周期约为3-7天，一般有单间或一房一厅出来，很快就被租客消化。由于靠近车公庙和中心区，也有很多租客是来自那里的白领。随着年后返回深圳的人口增加，最近一个月片区租售套数超过100多套，租单比例达到70%。

花样年花好园最受租客欢迎，靠近下沙地铁口，商业便利繁华，小区内1000多套房源中，租户比例占到30-40%。

目前，一房一厅中，花样年花好园租金4500-5000元/月，红树家邻4000-4500元/月，京基滨河时代8000-8500元/月。京基滨河时代租金最高，相同户型高于周边同类租赁物业近1倍，租金回报率也是最高的。

而一些大户型社区，或是主要是业主自住的社区，如万科金域蓝湾、碧海红树园的租户比例仅约5%左右。

值得一提的是，由于大金沙片区拥有大片城中村、村委统建楼，该类物业租赁价格相对商品房更低，也吸引了大批租户。据了解，该类物业一房租赁价格约在2000元/月以内。

下沙小学：

 金域蓝湾，碧海红树园，花好园，红树家邻，鸿景湾名苑，泰然广场，泰康轩公寓，天安数码城顺泰公寓，高尔夫花园，下沙村

上沙小学：

上沙创新科技园1-3栋，5-15栋，上沙椰树村1-16巷，上沙龙秋村1-18巷，上沙花园C座，上沙商业综合楼，上沙村安居楼，上沙花园A、B座，上沙村福民新苑A-E座，上沙九园村1巷，上沙村西苑，上沙小商品市场B、C座，上沙新村1-4巷，上沙塘晏村7-23巷，上沙村48栋1-7巷，上沙村东苑1-29栋，上沙小学宿舍楼，上沙中学宿舍楼，金海湾花园小区，金地花园小区，上沙红旗岭小区

绿洲小学：

绿景蓝湾半岛，金地海景，金地翠堤湾，金海丽名居，边防分局新沙干部楼，金地名轩，元盛兴苑，好景豪园，沙尾村，沙嘴村，韵动家园

上沙中学：

金地海景花园，金地海景翠堤湾，全海花园，绿景蓝湾半岛，金海丽名居，星河锦居，好景豪园，金地名轩，沙嘴东村，沙嘴西村，金地花园，金海湾花园，福民新苑，上沙东村，上沙塘晏村，上沙龙秋村，上沙花园，上沙椰树村，福荣楼，惠发花园，下沙村，金域蓝湾，鸿景湾名苑，泰然广场，花好园，碧海红树园

（点击阅读原文可查看各学校和各楼盘详情）

大金沙是福田区最大的旧改片区，旧改一旦完成，则意味着114.5公顷土地将获得新生，762万平方米产业商业办公与住宅建筑将在这里出现，这不仅会给福田产业配套得到完善；同时也使福田住宅长期供应不足的困局有望得到破解。

随着京基、中洲、绿景、金地各自分疆拓土，大金沙片区的城市更新正在如火如荼展开。尤其是金地和绿景，本地起家，本地村民比较认可，城市更新阻力较小。

规划的实现周期并不清晰，目前周边小区依然存在位于城中村旁，环境杂乱的情况，片区内容的道路交通情况也不容乐观。

目前，考虑上沙、下沙、沙嘴、沙尾片区的刚需购房者，也同时会考虑新洲、石厦片区的楼盘，新洲、石厦相对完善的城市规划和配套，相对大金沙片区更有竞争力。

目前片区无在售新房，唯一待售新盘绿景红树湾壹号，预计今年4、5月份入市。中洲旧改刚拆迁完毕，仍在建设中，具体入市时间待定。